La revisión del avalúo catastral es el trámite con el que el propietario o poseedor le pide a la autoridad catastral corregir el valor que le asignó a su predio. Procede cuando ese valor no corresponde a las características y condiciones reales del inmueble, y la prueba que más pesa es un avalúo comercial bien sustentado. En esta guía explicamos cuándo tiene sentido pedirla en Bogotá y Soacha, qué pruebas sirven, cómo es el trámite y en qué casos no vale la pena.
¿Su avalúo catastral quedó por encima de lo que vale el inmueble? Envíenos el certificado catastral y el certificado de tradición y le decimos si un avalúo comercial le sirve como prueba.
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Qué es la revisión del avalúo catastral
El avalúo catastral es el valor que el gestor catastral le fija a cada predio y sirve de base para liquidar el impuesto predial. No lo hace un perito particular: en Bogotá lo determina la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) y en Soacha la oficina del Gestor Catastral del municipio. Si quiere repasar la diferencia con el valor comercial, la explicamos en avalúo catastral vs. avalúo comercial.
La Resolución 1040 de 2023 del IGAC (artículo 4.7.4, modificado por la Resolución 746 de 2024) permite que el interesado solicite la revisión en cualquier momento. El artículo 4 de la Ley 1995 de 2019 fija la misma regla: se puede pedir cuando el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio, y la solicitud debe ir acompañada de pruebas.
El rango legal: entre el 60 % y el 100 % del valor comercial
El Decreto 1170 de 2015 (artículo 2.2.2.1.1) define el avalúo catastral como un valor que no puede ser inferior al 60 % del valor comercial ni superarlo. Ese es el criterio práctico para saber si hay caso: si el catastral está por encima de lo que realmente vale el inmueble en el mercado, hay base técnica para la revisión.
En Bogotá, Catastro reportó para 2026 un valor catastral total de la ciudad de 945 billones de pesos, 2,9 % más que en 2025. Que el total de la ciudad suba no significa que el valor de un predio en particular esté mal; lo que se discute en la revisión es el valor de ese predio frente a su realidad física y de mercado.
Valor excesivo o datos errados: no es el mismo trámite
Antes de reclamar conviene separar dos problemas que suelen confundirse:
- Datos errados: el catastro tiene cargada un área construida mayor a la real, un uso o destino que no corresponde o una construcción que ya no existe. Eso se corrige con una rectificación de la información del predio, y al corregir el dato cambia el valor.
- Valor excesivo: los datos están bien, pero el valor asignado supera lo que el inmueble vale. Ese es el caso de la revisión del avalúo.
El primer paso siempre es descargar el certificado catastral y comparar área de terreno, área construida, uso y destino con la escritura, la licencia de construcción y lo que hay físicamente en el predio.
Qué pruebas sirven
El trámite se rige por las reglas generales del procedimiento administrativo (Ley 1437 de 2011), así que hay libertad probatoria. Catastro Bogotá menciona expresamente el avalúo comercial del predio entre los soportes que puede aportar el solicitante. Las pruebas más útiles son:
- Avalúo comercial elaborado por avaluador inscrito en el RAA, con estudio de mercado y metodología sustentada.
- Planos, licencia de construcción y levantamiento de áreas, cuando la discusión incluye el área construida.
- Registro fotográfico del estado real del inmueble.
- Conceptos de otras entidades, por ejemplo sobre afectaciones o norma urbanística que limite el uso del predio.
Un punto que se pasa por alto: la solicitud debe indicar la vigencia o vigencias que se piden revisar, y las pruebas deben corresponder a esas vigencias. Si se reclama un año anterior, el avalúo comercial debe estar referido a ese año y no a la fecha actual. Si no se indica vigencia, se entiende que la solicitud es sobre el año en que se radica.
El trámite en 5 pasos
- Descargue el certificado catastral y revise área, uso y destino.
- Defina si el problema es de datos (rectificación) o de valor (revisión).
- Reúna las pruebas: avalúo comercial referido a la vigencia que se discute, planos y fotografías.
- Radique la solicitud ante el gestor catastral indicando las vigencias a revisar.
- El gestor debe decidir dentro de los tres meses siguientes a la radicación. Contra la decisión proceden los recursos de ley.
Ante quién se radica en Bogotá, Soacha y la Sabana
- Bogotá: ante la UAECD. El trámite «Revisión de Avalúo» está disponible en Catastro en Línea, con registro previo del propietario o poseedor.
- Soacha: el municipio está habilitado como gestor catastral, por lo que la solicitud se presenta ante la oficina del Gestor Catastral de Soacha. Hacemos avalúos en Soacha con visita al inmueble.
- Otros municipios de la Sabana: el gestor cambia de un municipio a otro. Confirme en la alcaldía quién es el gestor catastral antes de radicar.
Cuándo no vale la pena pedir la revisión
En la mayoría de los inmuebles el avalúo catastral está por debajo del valor comercial. En ese caso un avalúo comercial no ayuda: probaría que el predio vale más, no menos. Por eso revisamos primero el certificado catastral y los valores de la zona, y solo recomendamos el avalúo cuando hay indicios de que el catastral supera el valor de mercado o de que los datos físicos están errados.
También hay que tener presente que la solicitud no modifica el calendario tributario: las fechas de pago del predial siguen corriendo mientras se decide, y el acto que resuelve la revisión indica desde qué vigencia aplica el nuevo valor.
Qué hacemos nosotros y qué no
En Avalúos Certificados elaboramos el avalúo comercial que soporta la solicitud: visita al inmueble, verificación de áreas, estudio de mercado y firma de perito inscrito en el RAA (AVAL 79924586). No radicamos el trámite ante la autoridad catastral; eso lo hace el propietario o su apoderado. En Bogotá el avalúo cuesta desde $400.000 según el valor catastral del inmueble y se entrega en 48 horas hábiles. La escala completa está en cuánto cobramos por un avalúo en Bogotá.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se demora la revisión del avalúo catastral?
La autoridad catastral debe resolver dentro de los tres meses siguientes a la radicación de la solicitud (Ley 1995 de 2019, artículo 4). El plazo corre cuando la solicitud está completa.
¿Puedo pedir la revisión de años anteriores?
Sí. La solicitud debe indicar las vigencias que se quieren revisar y las pruebas deben corresponder a esas vigencias. Para un año anterior, el avalúo comercial se elabora referido a ese año.
¿Quién puede pedirla?
El propietario o el poseedor del predio. En Bogotá, Catastro en Línea atiende solicitudes hechas directamente por propietarios o poseedores registrados.
¿El predial baja mientras se resuelve?
No. La solicitud no cambia el calendario tributario; el acto que resuelve la revisión señala desde qué vigencia aplica el nuevo avalúo.
¿Avalúos Certificados radica el trámite?
No. Elaboramos el avalúo comercial que sirve de prueba; la radicación la hace el propietario o su apoderado ante el gestor catastral.
¿Quiere saber si su caso tiene soporte? Envíenos el certificado catastral y el certificado de tradición. Le respondemos si el avalúo comercial le sirve antes de que lo pague.
Enviar documentosFuentes: Ley 1995 de 2019, art. 4 · Resolución IGAC 1040 de 2023, art. 4.7.4, modificada por la Resolución 746 de 2024 · Decreto 1170 de 2015, art. 2.2.2.1.1 · Ley 1437 de 2011 · Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (cifras 2026 y trámites de Catastro en Línea). Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría jurídica sobre su caso.